strona wrocławskiego osiedla HUBY

• Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - procedury uchwalenia

• Słowniczek MPZP

• Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego (HUBY i GAJ)

• Jakie obszary Wrocławia posiadają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?

• Planowanie przestrzenne na osiedlu Huby

• Jak planuje się rozwój miasta w Kurytybie? (artykuł) • Rady o rozwoju miast TUP • Elektroniczny system informacji przestrzennej (nowe) • Czy ekolodzy mogą blokować inwestycje (artykuł) (nowe) •

MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

zmiany po 11 lipca 2003 r.  nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

wariant A) teren działki jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Załóżmy, że plan jest i działka znajduje się na terenie przeznaczonym w planie pod budownictwo jednorodzinne. Inwestor nie musi - jak obecnie - zwracać się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, tylko od razu występuje do starosty lub gminy o pozwolenie na budowę. Ta ostatnia będzie jednak wydawać pozwolenia tylko do końca tego roku. Od 1 stycznia 2004 r. prawo to będzie przysługiwać wyłącznie starostom. Warunki zabudowy nie będą potrzebne, bo nowe miejscowe plany mają być bardziej szczegółowe - określą zarówno wysokość, jak i gabaryty budynków na danym terenie.

W lepszej sytuacji będą ci, których działki leżą na terenach objętych starymi planami, czyli wydanymi na podstawie ustawy o zagospodarowaniu z 1994 r. Może się więc zdarzyć, że chociaż działki niczym się nie różnią, to właściciel tej objętej starym planem dostanie pozwolenie na budowę, a objętej nowym - nie.

wariant B) teren działki nie ma planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego

Wtedy trzeba uzyskać decyzję planistyczną. Do tej pory była to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a po 11 lipca jest to decyzja o warunkach zabudowy. Ma ona charakter przyrzeczenia, że jeżeli spełni się wymogi przewidziane w prawie, to otrzyma się pozwolenie na budowę. Inwestor musi spełnić warunki nie tylko z przepisów szczególnych (m.in. ustaw: o ochronie przyrody, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o ochronie zabytków), ale i z art. 61 nowej ustawy. Trzeba więc wykazać się tzw. dobrym sąsiedztwem. Działkę można zabudować tylko pod warunkiem, że w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Co więcej, można stawiać tylko takie obiekty, których charakter jest zbliżony do tych postawionych w sąsiedztwie. Jeżeli np. w pobliżu znajdują się wyłącznie sklepy oraz usługi, to można wybudować tylko budynki pełniące takie role. Gdy natomiast w okolicy pobudowano domki jednorodzinne, to pozwolenie można otrzymać tylko na taki dom. To nie wszystko. Trzeba spełnić jeszcze inne warunki. Z działki musi być dostęp do drogi publicznej oraz do infrastruktury (tzn. działka ma być uzbrojona). Przy czym infrastruktura nie musi być wykonana. Wystarczy, że inwestor pokaże umowę na jej realizację.

Postępowanie prowadzone w trybie art. 44 dotychczasowej ustawy wyróżnia przeprowadzenie rozprawy i wydanie przez wojewodę, po zbadaniu zgodności z prawem warunków zabudowy ustalonych przez organ gminy, postanowienia nadzorczego (więcej...)

wariant C) działka nie jest budowlana i jej właściciel stara się o zmianę miejscowego planu

Do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta musi złożyć wniosek o zmianę planu. Ten co najmniej raz podczas kadencji musi przeprowadzić analizę zmian w zagospodarowaniu przestrzennym (taki obowiązek nakłada na niego nowa ustawa). Wtedy ocenia m.in., czy taki wniosek mieści się w polityce przestrzennej gminy. Po uzyskaniu opinii gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej wyniki analizy przedkłada radzie gminy. Ta podejmuje stosowne decyzje. W tym czasie wnioskodawca musi czekać na rozstrzygnięcie (w tej chwili takich ograniczeń nie ma) i ze swoją działką nic nie może zrobić. Na bezczynność organów można skarżyć się do NSA tylko wtedy, gdy gmina nie podjęła czynności prawem nakazanych, np. gdy musi uchwalić plan dla terenów, na których znajduje się park narodowy, bo taki obowiązek przewidują przepisy. Wtedy skarga przysługuje. Jeśli takich nakazów nie ma, gmina może sporządzić plan, ale nie musi. Jeżeli więc nie chce zmienić planu, to ma do tego prawo, które daje jej tzw. władztwo planistyczne. Właściciel działki nie ma natomiast prawnych podstaw do wniesienia skargi. Gmina może co najwyżej odpowiadać politycznie za działania sprzeczne z oczekiwaniami jej mieszkańców. Inaczej rzecz wygląda, gdy gmina przystąpiła do prac nad planem. Wtedy na postanowienia planu można spróbować wpłynąć. Aktualnie trzeba złożyć do rady gminy protest lub zarzut w sprawie projektu planu. Uchwałę rady gminy o odrzuceniu zarzutu można natomiast skarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Po 11 lipca mieszkańcy gminy będą mogli zamiast tego zgłaszać uwagi. Można je zgłaszać już w trakcie prac nad planem, ale ich odrzucenie przez radę będzie możliwe wraz z uchwaleniem miejscowego planu i nie będzie mogło być oddzielnie skarżone do sądu administracyjnego, a kontrola sądowa prawnej zasadności uwag zostanie umożliwiona dopiero po zaskarżeniu już uchwalonego planu. Do sądu będzie można więc skarżyć tylko uchwalony plan na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Mówi on, że jeśli czyjś interes prawny został naruszony, może on - po wcześniejszym wezwaniu rady do usunięcia naruszenia - wnieść skargę do NSA

Najważniejszy dokument dla istnienia osiedla

Zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 1994 r. każda gmina w Polsce powinna mieć własny plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on nie tylko wyrazem polityki gminy, ale przede wszystkim jej prawem miejscowym. Jego zapisy mają moc ustaw. "Zgodnie z obowiązującym prawem (oraz zasadami jakie obowiązują w krajach Unii Europejskiej) polityka przestrzenna we Wrocławiu leży wyłącznie w kompetencjach Rady Miejskiej i Zarządu Miasta Wrocławia. Plan zagospodarowania przestrzennego jest więc podstawą działań każdej gminy. Opierając się na nim, gmina wydaje decyzje o warunkach zabudowy (dawniej: o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę). Jest jednocześnie bardzo ważnym źródłem informacji zarówno dla gminy, jak i dla potencjalnych inwestorów. Jego zapisy decydują m.in. o tym, czy dana działka budowlana może być zabudowana czy też nie.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym określa, co powinno znaleźć się w planie. Musi on zawierać m.in. informacje o przeznaczeniu terenów (np. pod budownictwo jednorodzinne albo pod usługi), liniach rozgraniczających ulice, drogach publicznych, liniach zabudowy, granicach terenów chronionych (np. parków krajobrazowych), a także zasadach i warunkach podziału terenów na działki budowlane. Każdy plan powinien wybiegać w przyszłość - musi np. przewidzieć, w jakim rejonie może rozwijać się zabudowa mieszkaniowa, gdzie będą tereny rekreacyjne, a także gdzie powinien być bezwzględny zakaz zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego zawsze składa się z opisu, czyli tekstu planu zawartego w uchwale rady gminy i rysunku planu. Tekst i rysunek wzajemnie się uzupełniają. Tekst zawiera szczegóły, które nie znalazły się na rysunku, np. informacje o dopuszczalnej wysokości budynków, rodzaju pokrycia i kącie nachylenia dachu. Każdy plan jest podzielony na tereny o różnym przeznaczeniu. To jedna z najważniejszych informacji, jaką zawiera, bo to na jakim terenie leży dana działka, może zadecydować o tym, co będzie można na niej zbudować. Tereny te są oznaczone różnymi kolorami i symbolami. Na przykład:

• symbol MU to tereny mieszkaniowo-usługowe,

• ME to tereny zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej (domy można budować tylko na dużych działkach),

• MUW to tereny, gdzie można budować bloki wielorodzinne,

• U - tereny usługowe, czyli miejsca, gdzie np. można postawić sklepy,

• AG -  aktywności gospodarcze,

• Z - zieleń.

• kZ, kL, kD, kX - drogi wraz z zielenią  o charakterze zbiorczym, lokalnym, dojazdowym, ciągi piesze.

Tereny o różnym przeznaczeniu oddziela specjalna linia rozgraniczająca. Innymi symbolami zaznaczone są tereny, na których mają powstać obiekty niezbędne do obsługi mediów, np. stacje transformatorowe lub przepompownie ścieków. Symbol NO zarezerwowany jest dla wodociągów i kanalizacji, a EE dla energetyki. Na planie powinny być też zaznaczone tzw. linie zabudowy. Są to linie, wzdłuż których muszą stanąć nowe budynki. Jeżeli zaznaczona jest tzw. linia nieprzekraczalna, oznacza to, że nowo powstające budynki nie mogą wyjść poza nią. Inną funkcję pełnią linie tworzące pierzeje uliczne. Zgodnie z przewidywaniami planu wzdłuż nich powinna powstawać zwarta zabudowa.

Plan może też zawierać informacje na temat zieleni - proponować np. granice jej przebiegu, a nawet miejsca, gdzie mają stać szpalery drzew. Uwzględnia również miejsca objęte ochroną konserwatorską. Inwestor, który buduje na takim terenie, musi uzgadniać projekt budynku z konserwatorem zabytków. Zaznaczane są tzw. strefy uciążliwości (np. rejony obciążeń hałasu lotniczego - miejsca, gdzie często latają samoloty, oraz trasy przebiegu przyszłych dróg). Warto więc sprawdzić, czy w naszym planowanym domu nie będziemy cierpieć z powodu hałaśliwej ulicy. Z kolei obszary tzw. chronionego krajobrazu oznaczają miejsca wymagające szczególnie starannego opracowania architektonicznego. Jeżeli więc budujemy na takim obszarze, musimy liczyć się z tym, że projekt domu będziemy musieli uzgodnić z wydziałem architektury i konserwatorem zabytków. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy plan opracowywany jest dla miejsc, gdzie są np. obiekty zabytkowe (pałace, parki krajobrazowe). Architekci urbaniści mogą wtedy wyznaczyć tzw. dominantę, czyli najwyższy budynek terenu (np. wieżę kościoła), wokół której projektują sieć.

Za sporządzenie planu odpowiedzialny jest zarząd gminy. Najpierw rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do jego sporządzania oraz informuje mieszkańców, gdzie i kiedy będzie można składać wnioski do planu. Ogłasza to w miejscowej prasie i na tablicy w siedzibie urzędu. Od tej chwili w ciągu 21 dni każdy może złożyć wniosek dotyczący planu. Wszystkie wnioski gmina przekazuje do biura projektowego, które będzie wykonywało plan (jest ono wybierane w drodze przetargu).

Plan zagospodarowania przestrzennego przygotowuje zespół specjalistów. Są to zarówno architekci urbaniści, jak i inżynierowie drogowi, a także specjaliści branż  sanitarnych, wodno-kanalizacyjnych i energetycznych. Architekci urbaniści projektują całą przestrzeń planu, a inżynierowie drogowi przystosowują ją do rzeczywistości, tworząc sieć dróg. Układ komunikacyjny to tkanka, w którą są „wpisywane" poszczególne tereny, np. mieszkaniowe, usługowe itp. Z kolei specjaliści branży wodno-kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowej wpisują w plan poszczególne sieci. Muszą się też wypowiedzieć specjaliści od ochrony środowiska, którzy oceniają jaki maże być wpływ planu na środowisko naturalne. Czasami konieczna jest też opinia specjalisty od wyceny nieruchomości. Dzieje się tak np., gdy w planie następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele mieszkalne. Rzeczoznawca musi ocenić, jaka będzie ich wartość po zmianie planu. Na tej podstawie ustala się m.in. wysokość tzw. renty planistycznej - różnicy między wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Renta nie może być wyższa niż 30 proc, wzrostu wartości nieruchomości. Rentę płacą gminie właściciele nieruchomości, którzy decydują się na ich sprzedaż po uchwaleniu planu (oczywiście pod warunkiem, że po uchwaleniu planu ich cena wzrosła).  Jeżeli stanie się odwrotnie i po uchwaleniu planu wartość gruntu spadnie, właściciel może zażądać od gminy odszkodowania równego wysokości straty. Gdy plan jest już gotowy, biuro projektowe wysyła go na tzw. uzgodnienia różnych instytucji, które mają miesiąc na odniesienie się do zapisów planu. Są to m.in.:

• Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (jeżeli w planie przewidziana jest np. budowa autostrady);

• straż pożarna (musi sprawdzić, czy w planie są przewidziane m.in. drogi ewakuacyjne);

• sanepid (np. gdy na planie znajdują się zakłady usługowe, masarnie, mleczarnie itp.);

• konserwator zabytków;

• wydział ochrony środowiska

Gdy wszystkie instytucje zgłoszą swoje uwagi (i zostaną one uwzględnione w planie), projekt planu jest wykładany do publicznego wglądu. Wyłożenie planu trzeba ogłosić co najmniej siedem dni wcześniej. Projekt wykładany jest na 21 dni. Przez ten czas każdy może się do niego ustosunkować (złożyć protest lub zgłosić zarzut). Protest może złożyć każdy, nawet osoba spoza gminy. Z kolei zarzut może zgłosić tylko osoba, której interes prawny może być naruszony (np. przez czyjąś działkę ma przebiegać droga lub działka ma zostać zalana wodą i utworzony ma być zbiornik retencyjny). O tym, czy mieszkaniec wniósł protest, czy zarzut do planu, decyduje więc treść pisma, a nie jego forma. Każdy zarzut trzeba udowodnić. Wszystkie protesty i zarzuty są rozpatrywane przez zarząd gminy w ciągu miesiąca od ich wniesienia. Mogą być one przez zarząd odrzucone lub uwzględnione. W tym drugim przypadku następuje korekta planu. Zarówno w przypadku odrzucenia zarzutu i protestu, jak też w przypadku jego uwzględnienia, gmina musi podjąć stosowną uchwałę. Ta zaś musi być dostarczona zainteresowanym osobom. Mają one 30 dni na odwołanie się do NSA.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 1994 roku nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego. Wcześniejsza ustawa z 12 lipca 1984 roku o planowaniu przestrzennym wymagała od gminy jednego ogólnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego całe jej terytorium. Ustawa z 1994 roku to zmieniła. Dziś gminy mogą mieć kilka planów i same decydują, dla jakich terenów muszą je uchwalić. Stare miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego miały obowiązywać tylko do końca 1999 roku, Zastąpić miały je nowe tzw. plany szczegółowe. Tak się jednak nie stało. Wiele gmin w ogóle nie podjęło prac nad nimi. Pod koniec 2001 r. roku Sejm po raz kolejny przedłużył więc ważność starych planów, poprzez procedurę uchwalenia studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli do końca 2002 roku rada gminy uchwała tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będące wstępem do stworzenia nowego planu, to stare plany zachowały ważność do końca 2003 roku. Studium nie jest jednak podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To raczej zbiór informacji na temat kierunków, w jakich w przyszłości będzie się rozwijać gmina. Nowa ustawa z marca 2003 r. o planowaniu przestrzeni zobowiązuje gminy do zapewnienia zgodności planu ze wszystkimi ustaleniami studium.

Innymi słowy, jakiekolwiek ustalenie planu sprzeczne ze studium spowoduje nieważność planu.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wrocław - uchwała RM Wrocławia Nr XLVIII/680/98 oraz  NR XXXV/1126/01

Jeśli np. gmina przeznaczyła w studium dany obszar pod zabudowę jednorodzinną, to w planie zabudowa wielorodzinna na tym terenie będzie niedopuszczalna. Po 11 lipca studium stało się więc o wiele bardziej wiążące dla gminy aniżeli przed tą datą, chociaż pozostało ono tylko aktem polityki przestrzennej. Po 11 lipca 2003 r. procedura uchwalania studium jest podobna do obowiązującej przy uchwalaniu planu.

Rezerwacja terenów na cele publiczne w studium odbywa się przez określenie obszarów niezbędnych na cele publiczne, co przynajmniej teoretycznie nie ma wpływu na interesy podmiotów zewnętrznych, chociaż stanowi prawną jej gwarancję. Jeśli tylko - gdy nie ma planu - pojawi się inwestor wnioskujący o zabudowę prywatną, a teren przewidywany jest w studium na cele publiczne, gmina może proces planistyczny zmierzający do umieszczenia w nim inwestycji publicznej niezwłocznie uruchomić, niwecząc tym zamierzenia inwestora prywatnego.

Inwestycja celu publicznego - działania o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6  ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są (art. 6):

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji,

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji odpadów,

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,

5) ochrona nieruchomości stanowiących dobra kultury w rozumieniu przepisów o ochronie dóbr kultury,

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,

7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,

8) poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa,

9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej,

9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody,

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Art. 62 pozwala organowi gminy zawiesić administracyjne postępowanie indywidualne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Aby zawieszenie postępowania wszczętego na wniosek inwestora nie upadło, rada gminy powinna w ciągu dwóch miesięcy podjąć uchwałę o przystąpieniu do opracowywania planu, który może dotyczyć tylko terenu objętego wnioskiem inwestora prywatnego.

Tak więc rezerwacja zawarta początkowo w studium, przekształci się w okresie zawieszenia w ustalenie planu, a teren objęty wnioskiem zostanie przeznaczony na cel publiczny. Na uchwalenie planu gmina ma 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wprawdzie osoba posiadająca interes prawny w kwestionowaniu planu może go zaskarżyć do NSA, lecz w razie oddalenia skargi sprawa będzie przesądzona na niekorzyść inwestora prywatnego. Wydanie żądanej decyzji stanie się (bo będzie już plan) bezprzedmiotowe, a inwestor realizujący cel publiczny - po ewentualnym procesie wywłaszczeniowym - będzie mógł wystąpić o pozwolenie budowlane. Niekoniecznie jednak musi od razu budować; dla zablokowania działań inwestora prywatnego wystarczy przecież utworzenie planu.

Właściciel gruntu - jeśli nikt mu nie zaproponuje wykupu czy wywłaszczenia - będzie mógł zażądać odszkodowania lub wykupienia, jeśli zajdą warunki opisane w art. 36 ust. 1 ustawy. Powstanie roszczenie cywilne o wykupienie nieruchomości lub jej części albo też roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę (art. 36 ust. 1), jednak ciężar dowodowy będzie spoczywał na domagającym się odszkodowania. Będzie więc musiał przede wszystkim udowodnić, że w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Jeśli jednak nieruchomość była już w starym planie przeznaczona np. na trasę szybkiego ruchu, a właściciel gruntu nie mógł tam nic wybudować, to nie udowodni, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się dla niego niemożliwe. Tak więc droga do uzyskania odszkodowania z tego tytułu może się okazać trudna. Zmiana wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu może działać na korzyść lub niekorzyść właściciela. Będzie mógł wystąpić z roszczeniem, tylko gdy zechce sprzedać nieruchomość. Jeśli na tym straci, a nie skorzystał z opisanego odszkodowania, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Sama zaś zmiana albo uchwalenie planu, chociaż obniża wartość nieruchomości, nie daje jeszcze tytułu do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym.

• Rada Miasta Wrocławia uchwałą Nr XLVIII/680/98 z dnia 30 stycznia 1998 roku przyjęła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Wrocław  - Biuletyn Urzędowy RMW z 30 stycznia 1998 r. Nr 1, poz.15. Ostatnie zmiany wprowadzono uchwałą Rady Miasta Wrocławia  Nr XXXV/1126/01 z dnia 5 lipca 2001 roku publikacja - Biuletyn Urzędowy RMW z 16 lipca 2001 r. Nr 9, poz. 218.

Pełny tekst Studium  uwarunkowań i kierunków zagospodarowania  przestrzennego  Gminy  Wrocław jest złożony i udostępniony w następujących miejscach:

•    Wydział Architektury, Urbanistyki i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miejskiego - p. 207, 

•    Biuro Rozwoju Wrocławia, 

•    Biuro Rady Miejskiej Wrocławia. 

To jednak nie koniec procedury. Rada gminy musi przedstawić plan wojewodzie, który sprawdza, czy jest on zgodny z prawem. Jeżeli uzna, że w trakcie sporządzania naruszono procedurę uchwalania planu. może stwierdzić jego nieważność. Jeżeli tego nie zrobi, plan ogłaszany jest w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Wchodzi w życie po 14 dniach od ogłoszenia.

Uwaga! Jeżeli jakaś gmina w ogóle nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi przygotowywać osoba z uprawnieniami planistycznymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje jednak dopiero po przeprowadzeniu tzw. rozprawy administracyjnej. O jej terminie gmina zawiadamia wszystkich zainteresowanych, a także ogłasza dodatkowo w lokalnej prasie. Po jej przeprowadzeniu gmina (czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta) musi przesłać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wojewodzie, który potwierdza ich zgodność z prawem. Ma na to 30 dni. Jeżeli wojewoda nie zgłosi zastrzeżeń, nie ma już przeszkód, aby urząd wydał decyzję.

Np. analiza urbanistyczna ma obejmować teren wielkości 3-krotności frontu działki, na której planowana jest inwestycja, lub promień 50 m wokół niej, na mapie w skali 1:1000. Przy średniej wielkości obiekcie handlowym (500 m fasady) daje to mapę o długości 3 m, w 3 egzemplarzach.

Jeżeli chcemy poznać ustalenia miejscowego planu przed kupnem działki, możemy wystąpić do gminy o tzw. wypis i wyrys z planu. Może to zrobić każdy obywatel, niezależnie od tego czy jest właścicielem działki. Wyrys to fragment rysunku planu zagospodarowania przestrzennego dla interesującego nas terenu. Wypis to część opisowa planu zagospodarowania przestrzennego, z którego możemy dowiedzieć się m.in., jakie jest przeznaczenie terenu i co oznaczają inne symbole umieszczone na planie, a także inne szczegóły dotyczące ustaleń planu dla danego terenu. (wniosek pdf - link)

Decyzję o warunkach zabudowy gmina wydaje na podstawie planu zagospodarowania. Jej treść zależy przede wszystkim od tego, jaki złożyliśmy wniosek. Jeśli złożyliśmy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, to gmina musi rozpatrzyć wniosek pod tym właśnie kątem. Jeżeli plan nie przewiduje w tym miejscu zabudowy jednorodzinnej, gmina odmówi wydania decyzji (inaczej byłaby ona nieważna). Jeżeli jesteśmy niezadowoleni z decyzji (od decyzji może też odwołać się nasz sąsiad), możemy się od niej odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 14 dni od jej otrzymania.

 "(...) We wrześniu Archicom wystąpił do prezydenta o nowe warunki zabudowy. Dla siebie i swojej spółki córki. - To dlatego, abyśmy nie mogli już protestować - twierdzą mieszkańcy. - Firma wydzieli najbardziej skrajną część gruntu, przekaże spółce córce i przestaniemy być sąsiadami, nie będziemy mogli protestować. Archicom odpowiada tajemniczo: "Ze względu na blokowanie przez sąsiadów inwestycji (...) - spółki-córki rozważają możliwość zakupu gruntu i realizację na tym terenie innej inwestycji. (...) Archicom realizuje swoje inwestycje zgodnie z obowiązującym prawem i w poszanowaniu dobrosąsiedzkich stosunków."

Jeżeli SKO utrzyma w mocy taką decyzję, możemy wnieść skargę do NSA. Gdy nie ma szans na uzyskanie warunków zabudowy na podstawie obowiązującego planu, możemy starać się o jego zmianę. W tym celu trzeba złożyć wniosek do zarządu gminy (miasta). Uwaga! Odwołanie do NSA wstrzymuje procedurę uchwalenia planu do czasu rozpoznania sprawy przez NSA, a to może trochę potrwać (nawet kilka lat!). Jeżeli obędzie się bez zarzutów, rada gminy uchwala projekt planu.

Gmina ma prawo przeznaczyć określone tereny - także te należące do osób prywatnych - na określony cel, musi to jednak odpowiednio uzasadnić. Art. 36 ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (taki sam przepis znajduje się w ustawie obowiązującej od 11 lipca) daje możliwość wystąpienia do wójta (burmistrza, prezydenta) o odszkodowanie, wykupienie działki przez gminę lub przyznanie innej, jeżeli nie można korzystać ze swojej działki w sposób dotychczasowy lub jest to istotnie utrudnione. Niezależnie od tego można zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania do Naczelnego Sądu Administracyjnego, jeżeli narusza on jej interes prawny (tj. zmienia przeznaczenie działki). Sprawę w sądzie wygra jednak tylko ten, kto udowodni, że gmina naruszyła nie tylko interes prawny, ale również prawo lub nadużyła swoich uprawnień tzw. władztwa planistycznego. Wówczas gmina musi zmienić plan miejscowy.

Według opinii Biura Rozwoju Wrocławia „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wrocław" określa osiedle Huby jako zespół mieszkaniowy w którym podstawowym typem zabudowy będą kamienice mieszkalno - usługowe, domy wielorodzinne i obiekty użyteczności publicznej o charakterze śródmiejskim. W miarę degradacji stanu technicznego zabudowy blokowej „Studium..." postuluje wprowadzanie zabudowy obrzeżnej. Opracowanie to przewiduje utworzenie lokalnego ośrodka usługowego oraz terenów zieleni rekreacyjnej. „Studium ..." przewiduje likwidację obiektów o charakterze tymczasowym, produkcyjnym i składowym oraz budowę (wyłącznie) parkingów wielopoziomowych i podziemnych.

• ustalenia szczegółowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla HUB południowych (Kamienna - Armii Krajowej) - (pdf)

Obecnie dla osiedla Huby nie jest opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a w „Studium..." brak jest stwierdzenia o obowiązku jego sporządzenia."

8 grudnia 2003 r. - Otrzymujemy informację z Biura Prezydenta Wrocławia, że dla terenów Wzgórza Andersa przewiduje się sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2004 lub 2005. Informacja ta zostaje potwierdzona w styczniu 2004  - MPZP będzie sporządzany dla Wzgórza Andersa i terenu Browaru Mieszczańskiego.

UWAGA. Okolice Dworca PKP tj. m.in. ulica Gajowa na odcinku od ul. Dyrekcyjnej do ul. Suchej znajdują się w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Przedmieścia Świdnickiego.

UWAGA. Rada Miasta Wrocławia przyjęła 27 września 2002 r. uchwałę w sprawie sporządzenia  MPZP dla części osiedla Gaj (LI/1863/02). Obszar objęty opracowaniem planu: działki nr 66/5, 67/5, 68/5, 20/16, 21/12 AM 15 obręb GAJ.

Jakie obszary Wrocławia mają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) (pdf) a na jakich są one planowane (pdf) informują załączniki do uchwały Nr IV/38/02 Rady Miasta Wrocławia  z dnia 30 grudnia 2002 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru Wrocławia (pdf). Prezentujemy także mapkę Wrocławia z naniesionymi planami (jpg).